A Horvátország-i ingatlan legalizálás iránti kérelem benyújtásának határideje megújult
Aug. 03.2017
Az illegálisan épített épületek kezeléséről szóló törvény (Hivatalos Közlöny 65/17) módosítása által ismét megnyitják az ingatlan legalizálási kérelmek benyújtásának határidejét – 2017. július 15-től - 2018. június 30-ig.
A jogi feltételek ugyanazok maradnak, azaz csak azok az épületek legalizálhatók, amelyek az Állami Földmérési iroda digitális légi felvételekkel készült térképén láthatók. A légi felvétel 2011. június 21-én készültek így az ez idő után épült épületek nem jogosultak az illegálisan épített épületek kezelésére vonatkozó törvény alapján egy új kérelem benyújtására.
A horvát állam ilyen módon szeretné megadni a lehetőséget azon külföldi és hazai személyeknek, akiknek nem volt tudomása az előző ingatlan legalizálási kérelmek benyújtásáról, de első sorban azoknak, akik úgy gondolták, hogy az ingatlanjukkal minden rendben van.
Horvátországban a tehermentes tulajdonlap nem jelenti azt hogy az ingatlan rendelkezik építési és lakhatási engedéllyel.
Mirakul Adria ingatlaniroda
„Új ingatlanadó” Horvátországban
Jun. 20. 2017Hatályba lép 2018. január 1-én Horvátországban az „Új ingatlanadó” amely érinti az adriai nyaraló tulajdonosokat is
------------------------------------------------------------------------------------
2018. január elsejével Horvátországban hatályba lép az új „egységes ingatlanadó bevezetéséről” szóló törvény.
Ez az egységes ingatlanadó leváltja az ingatlanokra eddig kirótt kommunális díjat, üdülő ingatlanadót és az emlékművédelmi járadékot.
Az ingatlanadót ahogy a horvát úgy a külföldi ingatlantulajdonosok is kötelesek lesznek fizetni.
Mi is pontosan az adózás tárgya?
A törvény szerint a következő ingatlanok vállnak az adózás tárgyává:
- Lakó ingatlan
- Üzleti ingatlan
- Garázs helyiségek
- Melléképületek
- Más rendeltetés nélküli létesítmények
- Üzleti célra használt építési telek
- Nem kiépített építési telek az építési zónában
A határidő ez év október 31-e ameddig az ingatlantulajdonosok kötelesek kitölteni a kérdőívet és benyújtani az ingatlan adatait az ingatlanadó kivetésére.
A helyi hatóságok 2017 november 30-ig kötelesek meghozni a rendeleteket az ingatlanok zóna besorolására, pont értékére, valamint az ingatlan zóna, használati, állagi és építési idő koefficiensére és a fizetési határidőkre.
Az adózó az ingatlan tulajdonosa, használója vagy birtokosa. Ha az adózó nem ismert, ebben az esetben az ingatlan lesz adókötelezett.
Ha a tulajdonosok nem töltik ki időben ingatlanjukról a kérdőívet, magasabb összeget fognak fizetni!
Ilyenkor az adóztató önállóan határozza meg az adókötelezettséget a legmagasabb együtthatóval számolva az ingatlan korát és állapotát.
Az ingatlan adót az ingatlan teljes nettó alapterülete alapján számítják ki.
A kérdőivben a tulajdonos adatai, az ingatlan pontos méretei (szobák, folyosók, lépcsők, stb…) és adatait, valamint az építési engedélyek adatait kell beírni.
Ha úgy gondolja, hogy nem szeretne magasabb ingatlanadót fizetni, mint amennyit muszáj, forduljon hozzánk és közösen megoldjuk a kérdőív kitöltését és átadását.
Mirakul Adria ingatlaniroda
Farkas Gyula ingatlanközvetítő
Hogyan vásároljunk "egyszerüen" és hogyan "bitonságossan" ingatlant Horvátországban
Jun. 18. 2017.
Építési engedély 1920-ból.
A horvátországi ingatlanvásárlás legegyszerűbb módja
A legegyszerűbb módja az ingatlanvásárlásnak és a leggyorsabb, valamint a legkevésbé költséges, ha a vásárló meg tud egyezni direktbe a tulajdonossal. Kikerülve minden más szolgáltatást, ami költséggel járna. A tulajdonos bemutatja a tehermentes tiszta tulajdonjogú tulajdonlapot.
A „Nemzeti közlöny” -ben (hivatalos formanyomtatványok országos boltja) tud a vásárló vagy az eladó formanyomtatvány típusú adásvételi szerződés venni.
Egyszerűen az eladó segítségével a vásárló kitölti majd hitelesítik a közjegyzőnél a formanyomtatvány típusú adásvételi szerződést, mint a szerződő felek akaratával mindenben megegyező dokumentumot. Ami természetes, hogy egyezik az akarat, mert az eladó mindenáron el szeretné adni ingatlanját, mint ahogy a vásárló, ha nem is mindenáron de legalább is minimális költséggel szeretné megvenni. Tehát a céljuk ugyanaz az ingatlan tulajdonjogának megváltoztatása.
A hitelesítés is csak azért fontos mert hitelesítés nélküli adásvételi szerződésből az ingatlant nem lehet telekkönyvezni. A közjegyző természetesen csak a szerződő felek személyazonoságát ellenőrzi és e személyek aláírását hitelesíti nem a szerződés tartalmát.
Tudásunk szerint, ez a legegyszerűbb módja a horvátországi ingatlanvásárlásnak amit sok külföldi igénybe is vesz.
A horvátországi ingatlanvásárlás biztonságos módja
Legelőször is fontos tudni, hogy Horvátországban a tiszta tulajdonjogú ingatlan nem ugyanazt takarja, mint Magyarországon.
Horvátországban a tiszta tulajdonjog azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjoga problémamentesen átvihető az eladóról a vásárlóra. Semmi köze sincs az ingatlan legális építéséhez, mivel Horvátországban hosszú időn keresztül a geodéták be tudták rajzolni a kataszterbe és a tulajdonlapra felvinni az épületet minden teher beírása nélkül, így az építési engedély feltüntetése nélkül is, ami sok esetbe nem is volt. Ugyanígy a lakásoknál az építési engedély pl. 6 nagy lakásra szól a befektető 12 kicsi lakást épített és lehetséges volt mindet albetétesíteni/megosztani. Tehermentes tulajdonlapok tehát vannak beírt épületekkel nem létező építési engedély is.
Mivel Horvátországban 1968 óta több építési törvény volt hatályba, különböző jogok és feltételek alapján voltak kezelve az ingatlanok, a tervezők, városrendezési irodák, geodéták, kataszter, valamint a telekkönyvek által.
Figyelembe véve a leírt horvátországi tulajdonjogi problémákat szüksége keletkezett annak, hogy csak szakosított személy tudjon ingatlanközvetítéssel foglalkozni Horvátországban.
2007 ben meghozták, 2008 -ban hatályba lépet az ingatlanközvetítésről szóló törvény. Az ingatlanközvetítő irodák száma azonnal a felére csökkent. Az ingatlanközvetítőknek állami vizsgát kellet tenni, az ingatlanirodáknak pedig a megszerezni a minisztériumi engedélyt az ingatlanközvetítésre. Az engedély megszerzéséhez az ingatlanirodáknak 8 órás munkaidőben kell foglalkoztatniuk állami vizsgával rendelkező ingatlanközvetítőt, biztosítani külön helységet bizalmas megbeszélésekhez és a legfontosabb min. 600.000,00 kunás biztosítást kötni a biztosítóval harmadik személyek felé.
A biztonságos ingatlanvásárláshoz szükséges ingatlan dokumentáció:
- Új tulajdonlap
- Megosztási nyilatkozat, alaprajzokkal, ha lakásról van szó
- Építési engedély vagy más dokumentum, amely az építési engedéllyel egyenjogú
- Minden épületre használatba vételi engedély vagy más dokumentum, amely a használatba vételi engedéllyel egyenjogú (beleértve a 1968 előtt épített épületeket is)
- Kataszteri vázrajz, amelyen látható az ingatlan elhelyezkedése a térben
- Kataszteri birtoklap
- Igazolás, hogy az ingatlan az építési zónában van
Ezen kívül nem szükséges de ajánlott még egy ügyvédi iroda a szerződés elkészítéséhez is valamint közjegyző a szerződés hitelesítéséhez.
Lehetőleg olyan ügyvédi irodára van szükség, aki jártas ingatlanjog terén, termesztésen az ügyvédi iroda azért is kell hogy még egyszer átnézze az ingatlan dokumentációját és a szerződés teljes egészében megfeleljen a jogi követelményeknek (habár olyan ügyvédi irodában még nem voltam, aki nem értet volna az ingatlanjoghoz, valamilyen szinten).
A legtöbb esetben, ha a vásárló kéri, hogy tiszta tulajdonjogú ingatlant szeretne venni, most már az ügyvédi irodák bekérik az ingatlan építési engedélyét és használatba vételi engedélyét a tulajdonostól.
Természetesen az ügyvédi irodák pontosan mindig azt csinálják, amit kérünk tőlük. Tehát kérni is tudni kell.
A gond csak az, hogy az ügyvédek a papírok alapján dolgoznak, de ki fogja leellenőrizni helyszínen, hogy az ingatlan valójában úgy lett építve ahogy a terveken van (nincs hozzáépítve utólagosan, megfelel-e az ingatlan valósan az ügyvédnek átadott dokumentációnak, …).
Ezt az egész folyamatot valakinek le kéne vezetni, ezt teszi az állami vizsgával rendelkező ingatlanközvetítő a vásárló számára.
Horvátországban egy hivatalos ingatlanközvetítő fel van készítve erre. Itt nem egy feketéző ingatlanközvetítőre gondolok, iroda, biztosítás és állami vizsga nélkül.
Egy hivatalos állami vizsgával rendelkező ingatlanközvetítőnél az ingatlanirodával a vásárlónak ingatlanközvetítési szerződést kell kötni, jutalékot fizetni neki, máskép az iroda biztosítása csak az eladó felé szól, akivel már a képviseleti szerződés meg van kötve. A vásárlóval kötött szerződés nélkül valójában az iroda nem képviseli a vásárlót, nincs szerződési viszonyban. Ilyenkor az irodának csak a horvát jog szerinti tiszta tulajdonlapra kell ügyelnie, a telkeknél pedig mellékelni kell az igazolást, hogy építési övezetben van.
A horvát ingatlanközvetítési törvény alapján az ingatlaniroda mindkét ügyféllel, eladó-vásárló, köthet ingatlanközvetítési szerződést. Így köteles mindkét ügyfél jogi érdekeit szem előtt tartani, felhíni a dokumentáció hiányoságára mindkét fél figyelmét, felelőséggel tartozik mindkét félnek.
Amikor két horvát ingatlanközvetítő partner iroda dolgozik együtt, a vásárlót hozó iroda felel biztosításával a vásárlónak az eladót hozó iroda pedig az eladónak.
Magyarországon a közvetítési díjat az eladó fizeti, Németországban a vásárló, Horvátországban általában mindkét szerződő fél.
Remélem, hogy írásommal hozzásegítettem Önt is hogy biztonságosabban tudjon vásárolni ingatlant Horvátországban.
Mirakul Adria ingatlaniroda
Farkas Gyula ingatlanközvetítő